遺産分割協議とは？ その進め方について（不動産の評価方法）

　『遺産分割協議』を進める際、遺産の中に不動産があるのはよくあることです。

　『遺産分割協議とは？ その進め方について（遺産の評価方法）』の記事においても、不動産の評価についてはご紹介をさせていただきました。

　今回は、「遺産分割において不動産についてどういった点に着目すればいいか」という観点から不動産の個別的な種類をご紹介させていだきます。

　遺産の評価で「不動産」を検討する際には、以下の個別的な種類に着目して考えることも重要です。

⑴　宅地

　　①　更地：土地上に建物も土地の使用を制限する権利がない宅地

　　②　建付地：建物がある土地（建物と土地が同一の所有者）

　　③　底地：借地権の負担がついている土地

　　④　使用貸借されている土地

　　⑤　敷地利用権：区分所有建物（マンションなど）において、区分所有者が持っている土地に関する権利（「敷地利用権」、区分所有法第2条）。

 

⑵　建物及び敷地

　　①　自分で使用する建物とその敷地

　　②　借地権付建物

　　③　区分所有建物

　　④　貸家とその敷地

　　⑤　使用借権付建物

 

⑶　共有物件（共有持分、複数人で不動産を共有）

　※　前提として、不動産の評価方法について遺産分割の当事者が合意できればその評価方法を採用し、争いがある場合には不動産鑑定を用います。

 

⑴　宅地

　①　更地：土地上に建物も土地の使用を制限する権利がない宅地

　　　→　地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額等を参考とします。　　　

　②　建付地：建物がある土地（建物と土地が同一の所有者）

　　　→　更地評価と比較し、建物が付いているため、評価額の減少が生じることがあります。

　　　ただし、建物と土地の所有者が同一のため、両方を一緒に評価することが多く、実務的にはあまり問題になることはないと思います。

　③　底地：借地権の負担がついている土地

　　　簡易な評価方法としては、更地価格から借地権割合を控除して評価をしています。

　　　土地の借地権割合は、国税庁ホームページに掲載されている「路線価図」または「評価倍率表」に記載されていますので、参考にすることもあります（国税庁HP「路線価図の説明」）

　④　使用貸借されている土地

　　　●　建物付きで他人に無料で貸している土地

　　　　　賃貸借ほどではありませんが、一定程度の評価額の減価がなされることもあります。

　　　●　建物がなく他人に無料で貸している土地

　　　　　建物がない場合では土地の使用貸借を終了させることはより容易となるため、減価がないか、状況に合わせた一定程度の減価がなされることもあります。

　⑤　敷地利用権：区分所有建物（マンションなど）において、区分所有者が持っている土地に関する権利（「敷地利用権」、区分所有法第2条）

　　　敷地権価格＝一棟の建物の敷地価格×共有持分割合

で導き出します。

 

⑵　建物及び敷地

　①　自分で使用する建物とその敷地

　　　建物の評価については、

　　　❶土地と建物を一体として不動産業者数社に見積もりを取り、当事者で合意をするケース

　　　❷固定資産税評価額または０円評価（市場性が認められない場合）で合意をするケース

も考えられます。　　　　　

　②　借地権付建物

　　　借地権付建物価格＝借地権価格＋建物価格

で評価をします。

　③　区分所有建物

　　　不動産業者の査定や固定資産税評価額をベースに協議をすることが多いと思います。

　　　なお、積算価格、比準価格、収益価格を参考に導き出すこともあります。

　④　貸家とその敷地

　　　収益物件に関する評価となります。

　　　不動産業者の査定をベースに協議することもありますが、ある程度専門性も必要となるため、また別稿にてご紹介させていただきます。

　⑤　使用借権付建物

　　　建付地価格の１０％から２０％程度を建物価格に加算して計算することもあります。

 

⑶　共有物件（共有持分、複数人で不動産を共有）

　　共有物件については、共有持分の市場性が低くなるため、共有持分減価（２割程度）を行った上で計算することもあります。

　遺産分割協議において「不動産の評価」は頻繁に問題となります。

　相続人の取得額に大きな影響を与えることが多いため重要な事項の一つです。

　「不動産の評価」についても用語やその内容が難しいことも多いといえます。

　そのため、相続案件にも慣れた弁護士にご相談をされることをオススメいたします。